“De stad heeft een gebied van twee hectare terug gekregen!”, roept Piotr Olbry´s uit. Hij staat middenin een voormalige Okocim bierbrouwerij, genaamd Brouwerij Lubicz, aan de rand van de oude stad van Kraków, Polen.
Als ontwikkelaar is hij verantwoordelijk voor de herbestemming van het gebouwencomplex waarbij nieuwbouw wordt gecombineerd met het renoveren van monumentale negentiende eeuwse gebouwen. Het resultaat is een toegankelijke en afwisselende woon- en werkplek die hij met trots laat zien. Niet alleen waren alle koopwoningen binnen een mum van tijd verkocht, ook geniet de herbestemming nationale erkenning. “Dit project is vooruitstrevend door de combinatie van oud en nieuw. Ik ken geen soortgelijk project in Polen”, legt Olbry´s uit. Na een uitgebreide rondleiding spreken we hem over hoe deze – voor Polen unieke – herbestemming tot stand is gekomen.
Waarom bent u in dit project gestapt?
“Rond 1995 staakte de bierbrouwerij zijn activiteiten. Een deel van het terrein werd gesloopt, de rest werd tien jaar later te koop gezet. Al die tijd stond het terrein leeg en was het afgesloten van de stad. Het was duidelijk dat dit niet zo kon blijven. Ik toonde interesse, maar het terrein was al verkocht aan een in Kraków gestationeerde Amerikaanse belegger. Wat volgde is een strijd van vier jaar met het stadsbestuur voor meer bewegingsruimte om de herbestemming financieel haalbaar te maken. Uiteindelijk stelde het bestuur een bestemmingsplan vast dat programmatisch genoeg mogelijkheden bood. Helaas raakte wereldwijd de vastgoedmarkt in een financiële crisis. Alle ontwikkelingen werden stil gelegd en de Amerikaanse belegger staakte de financiering van het project. Uiteindelijk kwam de bierbrouwerij in 2009 opnieuw op de markt. Op dat moment was niemand bezig met projectontwikkeling, maar ik geloofde in de bijzondere locatie en vond uiteindelijk een Britse investeerder geïnteresseerd om het te kopen. Kraków is een relatief rijke stad die momenteel groeit door de aantrekkingskracht op jonge mensen. Daarnaast is het een toeristische trekpleister met meer dan tien miljoen bezoekers per jaar. Hierdoor is er een grote vraag naar woonruimte en hotelkamers.”
Wat was er allemaal mogelijk op het terrein?
“Het bestemmingsplan was tot in detail uitgewerkt, maar zat vol met beperkende regels en voorschriften. Zo was al bepaald welke gebouwen moesten blijven staan, waar de straten zouden komen en hoe groot de nieuwbouw mocht zijn. Wij hadden voor de nieuwe gebouwen een rauwe vormgeving voor ogen met veel beton, maar dat was niet bespreekbaar. Omdat in de negentiende eeuw hoofdzakelijk met baksteen was gebouwd, werd dit voor de nieuwbouw ook voorgeschreven. Maar deze bouwmethode is in Polen erg kostbaar. De gevels voorzien van steenstrips is een goedkoper en vaak toegepast alternatief waarvoor wij uiteindelijk hebben gekozen. Alleen het programma – dat woningen en een hotel voorschreef – was nog voor interpretatie vatbaar. Behalve veel woningen hebben we kantoren toegevoegd en in de plinten winkels, cafés en restaurants.”
Welke verrassingen kwam u tegen tijdens de uitvoering?
“Nu ligt het maaiveld van de brouwerij gelijk aan het straatniveau, maar voor de bouw lag het bijna twee meter hoger. Tijdens het graafwerk stuitten we op veel verrassingen. Zo bleken sommige gebouwen helemaal geen fundering te hebben. Ze stonden bovenop een kuil vol met afval en stenen. Onder alle belangrijke monumenten hebben we nieuwe funderingen aangelegd. Onze architect had het onderzoek naar de bodem en de monumenten overgenomen van de architect van de Amerikaanse belegger, maar dat onderzoek bleek inaccuraat.”
Hoe was de samenwerking met het Regionaal Bureau voor Erfgoed?
“Tijdens het ontwerpproces hebben we veel contact gehad met de regionaal conservator Jan Janczykowski (zie het interview met hem elders in het magazine, red.). Janczykowski wil niet alles koste wat het kost behouden, maar denkt mee over de mogelijkheden en de toekomst van monumenten. De cultuurhistorische waarde van een tweehonderd jaar oud gebouw is vaak evident, maar hoe jonger ze zijn hoe meer discussie erover is. Zo stond er op het terrein een pand uit de jaren vijftig van de vorige eeuw waarvan we in eerste instantie de oorspronkelijke kolommen moesten laten staan. Ze zaten echter vol zand, waardoor uiteindelijk slechts een beperkt deel van de dragende constructie is behouden. Ook al waren wij niet meteen enthousiast over de toepassing van de eerdergenoemde steenstrips, samen zijn we tot een goede oplossing gekomen. Door de toepassing van verschillende kleuren is ogenschijnlijk diepte ontstaan en door te werken met meerdere producenten zijn niet alle gevels hetzelfde.”
Hoe reageerde de omgeving op de herbestemming?
“We hadden drie bouwvergunningen nodig en gedurende de aanvraagperiode heeft niemand geprotesteerd. Tijdens het ontwerpproces werden omwonenden en overige belanghebbenden ingelicht, ook kregen ze een stem in het geheel. Zo wilde het nabije ziekenhuis geen tien meter hoge toren als belending. Nadat in de krant stond dat het terrein was verkocht, werd ik benaderd met de vraag of het mogelijk was om de extra parkeerplaatsen te realiseren die het naastgelegen politiebureau te kort komt. Maar de meeste mensen die we spraken, wilden weten wanneer ze hier weer bier konden kopen; voorheen had de brouwerij een winkeltje. Nu wordt bier geschonken in Restaurant Lubicz dat zijn eigen bier brouwt in de oude ketels.”
Dit interview is geschreven voor het Rijnboutt Magazine #9 over Erfgoed (2017). Het hele magazine is hier te lezen en te downloaden. Fotograaf: Kees Hummel